День добрый!
С вами рассылка «Биз-цен». Мы бесплатно находим офисы в Москве и Петербурге и знаем лучшие предложения.
Cегодня у нас важная и ответственная тема — договор аренды коммерческой недвижимости.
Многие арендаторы испытывают негативные эмоции, когда думают о договоре аренды — им кажется, что в тексте спрятано множество подводных камней, а сам процесс подписания наполнен трудностями.
На самом деле это не так — мы попробуем вам это доказать: развенчаем четыре мифа о договоре аренды и попутно дадим полезные советы.
Договор — это юридический документ. Его сила в точных и однозначных формулировках, которые помогают избежать двусмысленности.
Так сложилось, что эти формулировки пишут сложным юридическим языком, потому читать и разбираться в них совсем не хочется. Часто бывает, что арендатор подписывает договор не глядя, а потом страдает от этого.
Избежать этого легко — достаточно просто потратить немного времени и разобраться в договоре. Вот несколько советов:
1. Старайтесь не подписывать договор сразу, как только увидите. Лучше выделить время для ознакомления с ним.
2. Если договор покажется вам сложным, то распечатайте его и изложите на полях краткое содержание каждой главы. Пишите простыми понятными словами. Вот как это сделано у Бюро Горбунова:
С этим документом сходите к юристу или наймите юриста на аутсорсе. Покажите ему своё краткое содержание и попросите проверить.
3. Вместе с договором попросите у арендодателя документ на право собственности. Документ выглядит вот так:
Если арендодатель сам снимает помещение в аренду, попросите договор субаренды — там должно быть указано, что он может пересдавать его.
Кроме этого попросите технический или кадастровый паспорт. Стоит попросить документы об отсутствии обременений (ареста, залога имущества и брони на желаемый офис).
Договор — это не священная корова, а просто письменное изложение отношений между людьми и компаниями. Поэтому, если вы не согласны с условиями арендодателя, то предложите ему свои.
Лучше всего делать это письменно. Отредактируйте договор арендодателя и отправьте ему свою версию. Не забудьте включить в текстовом редакторе режим правок. В этом режиме юрист арендодателя сразу увидит ваши изменения и не будет каждый раз перечитывать договор.
Например, в договоре можно изменить эти пункты:
1. Помещения общего пользования. Иногда арендодатель соглашается не включать в стоимость аренды коридоры и другие общие помещения.
2. Арендные каникулы. Часто арендодатели предлагают скидку, если арендатор берётся за ремонт помещения. Это выгодно всем: арендатор сдаёт помещение, а вы недорого ремонтируете его на свой вкус. Обсудите это и пропишите условия в разделе «Расчеты по договору» или «Прочие условия».
Последние правки в согласованном договоре — это ваши реквизиты. Договор на аренду может заключать руководитель компании или сотрудник с доверенностью от руководителя. Если нет юридического лица, то можно заключить договор на физическое, а потом переоформить его.
Для заключения договора нужен стандартный пакет документов, в который входят:
Все копии нужно заверить печатями.
Сбор документов может занять продолжительное время. Чтобы помещение не ушло к другому арендатору, подпишите с арендодателем письмо о намерениях. В нём кратко прописывают условия аренды: площадь, стоимость, возможность расторжения. Письмо о намерениях — это предварительный договор, в будущем он меняется на долгосрочный. Вместо письма о намерениях арендодатель может попросить залог.
Иногда в документ включают спорные пункты. Например, такие:
Не беспокойтесь, никто не в праве завладеть вашим имуществом, кроме судебных приставов после решения суда. Вероятно, этот пункт договора не пройдёт «проверку» Гражданским кодексом.
Еще пример:
Обязательно обсудите это с арендодателем, ведь капитальный ремонт может случиться через месяц после начала аренды.
Действительно, каждое слово в договоре имеет юридическую силу. Однако в документе есть особо важные пункты, на которые стоит обратить внимание в первую очередь. Сразу поищите их глазами в тексте:
Надеемся, наши советы помогут вам при заключении договора аренды. А мы поможем вам найти арендодателя — обращайтесь в «Биз-цен»!